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IAS 40 "Immeubles de placement"


La CE, le 3 novembre 2008, a regroupé en un seul texte (le règlement  CE n° 1126/2008) les normes et interprétations adoptées intégralement dans la Communauté le 15 octobre 2008.

IAS 40 a été homologuée antérieurement par le règlement CE n° 2238/2004 du 29 décembre 2004. Le résumé ci-après est établi sur la base de la version d'IAS 40 telle que publiée dans le règlement CE n° 1126/2008, qui reprend la version de l'IASB publiée en décembre 2003 et les amendements successifs à cette norme introduits par d'autres normes ou interprétations homologuées au sein de l'Europe au plus tard le 15 octobre 2008.

 Avertissement 

 Ce résumé d'IAS 40 "Immeubles de placement" n’aborde que les points estimés les plus significatifs. Il ne se substitue en aucun cas à la lecture intégrale de la norme et ne présente pas un caractère suffisamment exhaustif pour permettre l’établissement ou la validation d’états financiers. 

Publication
  •  Au niveau de l’IASB

La dernière version révisée d'IAS 40 a été publiée par l’IASB le 18 décembre 2003. Cependant, cette norme a fait l'objet d'amendements, dont certains ont été adoptés au sein de l'Union européenne. Ils sont présentés succinctement ci-après à la rubrique "Au niveau de l'Union européenne".

Le 12 décembre 2013, l'IASB a publié les  Améliorations annuelles des IFRS (Cycle 2011-2013)  , non encore homologuées par l'UE et impactant IAS 40.

Pour acheter les publications de l’IASB : www.ifrs.org

  •  Au niveau de l’Union européenne

IAS 40 a été homologuée antérieurement par le règlement CE n° 2238/2004 du 29 décembre 2004. Le résumé ci-après est établi sur la base de la version d'IAS 40 telle que publiée dans le règlement CE n° 1126/2008, qui reprend la version de l'IASB publiée en décembre 2003 et les amendements successifs à cette norme introduits par d'autres normes ou interprétations homologuées au sein de l'Europe au plus tard le 15 octobre 2008. Pour télécharger en version française IAS 40 "Immeubles de placement"  (153 Ko).

Cependant, postérieurement à la publication de ce règlement européen, des amendements subséquents ont été introduits pour IAS 40 dans les règlements communautaires portant sur les normes suivantes :

Champ d’application

IAS 40 s'applique à la comptabilisation, à l’évaluation et aux informations à fournir sur les immeubles de placement.

Définitions

Un immeuble de placement  est un bien immobilier (terrain ou bâtiment – ou partie d’un bâtiment – ou les deux) détenu (par le propriétaire ou par le preneur dans le cadre d’un contrat de location-financement) pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux, plutôt que pour :

  •  l’utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins administratives ;
     ou
     
  •  le vendre dans le cadre de l’activité ordinaire.

Sont, par exemple, des immeubles de placement :

  •  un terrain détenu pour valoriser le capital à long terme plutôt que pour une vente à court terme dans le cadre de l’activité ordinaire ;
  •  un terrain détenu pour une utilisation future actuellement indéterminée (si une entité n’a pas déterminé qu’elle utilisera le terrain soit comme un bien immobilier occupé par son propriétaire, soit pour le vendre à court terme dans le cadre de son activité ordinaire, le terrain est considéré comme étant détenu pour valoriser le capital) ;
  •  un bâtiment appartenant à l’entité (ou détenu par l’entité dans le cadre d’un contrat de location-financement) et donné en location dans le cadre d’un ou plusieurs contrats de location simple ;
  •  un bâtiment vacant mais détenu en vue d’être loué dans le cadre d’un ou plusieurs contrats de location simple.

Sont, par exemple, des éléments qui ne sont pas des immeubles de placement :

  •  un bien immobilier détenu en vue de sa vente dans le cadre de l’activité ordinaire ou du processus de construction ou d’aménagement pour ladite vente (voir IAS 2 "Stocks" ), par exemple, un bien immobilier acquis exclusivement pour être vendu ultérieurement dans un avenir proche ou être aménagé et revendu ;
  •  un bien immobilier en cours de construction ou d’aménagement pour le compte de tiers (voir IAS 11 "Contrats de construction" ) ;
  •  un bien immobilier occupé par son propriétaire (voir IAS 16 "mmobilisations corporelles" ), y compris (entre autres choses) un bien immobilier détenu en vue de son utilisation future comme bien immobilier occupé par son propriétaire, un bien immobilier détenu en vue de son aménagement futur et de son utilisation ultérieure comme bien immobilier occupé par son propriétaire, un bien immobilier occupé par des membres du personnel (que ceux-ci paient ou non un loyer aux conditions de marché) et un bien immobilier occupé par son propriétaire en attendant d’être vendu ;
  •  un bien immobilier en cours de construction ou d’aménagement en vue d’une utilisation ultérieure en tant qu’immeuble de placement. IAS 16 s’applique à ce type de bien immobilier jusqu’à l’achèvement de la construction ou de l’aménagement, moment auquel le bien immobilier devient alors un immeuble de placement auquel s’applique la présente norme. Cependant, la présente norme s’applique aux immeubles de placement existants en cours de réaménagement et qui continueront dans le futur à être utilisés en tant qu’immeubles de placement ;
  •  un bien immobilier donné en location à une autre entité dans le cadre d'un contrat de location-financement.
Comptabilisation

Un immeuble de placement doit être comptabilisé en tant qu’actif, si, et uniquement si :

  •  il est probable que les avantages économiques futurs associés à l’immeuble de placement iront à l’entité ;
     et que
     
  •  le coût de l’immeuble de placement peut être évalué de façon fiable.
Evaluation lors de la comptabilisation

Un immeuble de placement doit être évalué initialement à son coût. Les coûts de transaction doivent être inclus dans l’évaluation initiale.

Le coût d'un immeuble de placement comprend son prix d’achat et toutes les dépenses directement attribuables. Les dépenses directement attribuables sont, par exemple, les honoraires juridiques, les droits de mutation et autres coûts de transaction.

Le coût initial d’un droit sur un bien immobilier détenu dans le cadre d’un contrat de location et classé comme immeuble de placement doit être déterminé selon ce qui est prescrit pour un contrat de location-financement au paragraphe 20 d' IAS 17 "Contrats de location" , c’est-à-dire que l’actif sera comptabilisé au plus faible de la juste valeur du bien immobilier et de la valeur actuelle des paiements minimaux au titre de la location. Un montant équivalent doit être comptabilisé en tant que passif conformément à ce même paragraphe.

Evaluation après comptabilisation

Méthode comptable

Une entité doit choisir comme méthode comptable soit le modèle de la juste valeur, soit le modèle du coût et doit appliquer cette méthode à tous ses immeubles de placement.

Modèle de la juste valeur

Un profit ou une perte résultant d’une variation de la juste valeur d’un immeuble de placement doit être comptabilisé en résultat dans la période au cours de laquelle il se produit.

La juste valeur d’un immeuble de placement est le prix auquel cet actif pourrait être échangé entre parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale.

Une entité détermine la juste valeur sans aucune déduction des coûts de transaction qu’elle peut encourir lors de la vente ou de toute autre forme de sortie.

La juste valeur d'un immeuble de placement doit refléter les conditions du marché à la date de clôture.

Incapacité à déterminer de façon fiable la juste valeur

Si, auparavant, l’entité évaluait un immeuble de placement à la juste valeur, elle doit continuer à l’évaluer à la juste valeur jusqu’à sa sortie, même si des transactions comparables sur le marché deviennent moins fréquentes ou si les prix de marché deviennent moins facilement disponibles.

Modèle du coût

Après la comptabilisation initiale, une entité qui choisit le modèle du coût doit évaluer l'ensemble de ses immeubles de placement selon les dispositions d'IAS 16 relatives ce modèle.

Transferts

Des transferts, entrées ou sorties, de la catégorie immeubles de placement doivent être effectués si, et uniquement si, il y a changement d’utilisation mis en évidence par :

  •  un commencement d’occupation par le propriétaire, pour un transfert de la catégorie des immeubles de placement vers la catégorie biens occupés par leur propriétaire ;
  •  un commencement d’aménagement en vue d’une vente, pour un transfert de la catégorie immeubles de placement vers la catégorie stocks ;
  •  une fin d’occupation par le propriétaire, pour un transfert de la catégorie immeubles occupés par leur propriétaire vers la catégorie biens de placement ;
  •  le commencement d’un contrat de location simple au profit d’une autre partie, pour un transfert de la catégorie stocks vers la catégorie des immeubles de placement ;
     ou
     
  •  la fin de la construction ou de l’aménagement, pour un transfert de la catégorie immeubles en cours de construction ou d’aménagement (couvert par IAS 16) vers la catégorie immeubles de placement.

Pour un transfert d’un immeuble de placement évalué à la juste valeur vers la catégorie biens immobiliers occupés par leur propriétaire ou la catégorie stocks, le coût présumé du bien immobilier pour sa comptabilisation ultérieure selon IAS 16 ou IAS 2 doit être sa juste valeur à la date du changement d’utilisation.

Si un bien immobilier occupé par son propriétaire devient un immeuble de placement qui sera comptabilisé à la juste valeur, l’entité doit appliquer IAS 16 jusqu’à la date du changement d’utilisation. L’entité doit traiter toute différence à cette date entre la valeur comptable du bien immobilier selon IAS 16 et sa juste valeur de la même manière qu’une réévaluation selon IAS 16.

Pour un transfert de la catégorie stocks vers la catégorie immeubles de placement qui sera comptabilisé à la juste valeur, toute différence entre la juste valeur du bien immobilier à cette date et sa valeur comptable antérieure doit être comptabilisée en résultat.

Lorsqu’une entité achève la construction ou l’aménagement d’un immeuble de placement construit pour elle-même, qui sera comptabilisé à la juste valeur, toute différence entre la juste valeur du bien immobilier à cette date et sa valeur comptable antérieure doit être comptabilisée dans le résultat.

Sorties

Un immeuble de placement doit être décomptabilisé (éliminé du bilan) lors de sa sortie ou lorsque son utilisation est arrêtée de manière permanente et qu’aucun avantage économique futur n’est attendu de sa sortie.

Les profits ou pertes résultant de la mise hors service ou de la sortie d’un immeuble de placement doivent être déterminé(e)s comme la différence entre le produit net de la sortie et la valeur comptable de l’actif et doivent être comptabilisé(e)s en résultat dans la période où intervient la mise hors service ou la sortie de l’actif.

Les indemnisations reçues de tiers et relatives à des immeubles de placement dépréciés, perdus ou abandonnés doivent être comptabilisées en résultat lorsqu’elles deviennent exigibles.

Informations à fournir

Selon IAS 40, une entité doit notamment fournir les informations suivantes :

  •  si elle applique le modèle de la juste valeur ou le modèle du coût ;
  •  si elle applique le modèle de la juste valeur, si des droits sur des biens immobiliers détenus dans le cadre de contrats de location simple sont classés et comptabilisés comme immeubles de placement et dans quelles circonstances ;
  •  lorsque le classement est difficile, les critères qu’elle utilise pour distinguer un immeuble de placement d’un bien immobilier occupé par son propriétaire et d’un bien immobilier détenu en vue de sa vente dans le cadre de l’activité ordinaire ;
  •  les méthodes et les hypothèses importantes retenues pour déterminer la juste valeur des immeubles de placement ;
  •  dans quelle mesure la juste valeur des immeubles de placement repose sur une évaluation par un évaluateur indépendant ayant une qualification professionnelle pertinente et reconnue ;
  •  les montants comptabilisés en résultat au titre des produits locatifs des immeubles de placement et de leurs charges opérationnelles directes (y compris les réparations et la maintenance).

Une entité qui applique le modèle de la juste valeur doit également fournir un rapprochement entre la valeur comptable des immeubles de placement à l’ouverture et à la clôture de la période montrant les informations suivantes :

  •  les entrées, en indiquant séparément celles qui résultent d'acquisitions et celles qui résultent de dépenses ultérieures comptabilisées dans la valeur comptable d'un actif ;
  •  les entrées résultant d'acquisitions dans le cadre de regroupements d’entreprises ;
  •  les actifs classés comme détenus en vue de la vente ou inclus dans un groupe destiné à être cédé classé comme détenu en vue de la vente selon IFRS 5 "Actifs non courants détenus en vue de la vente et activités abandonnées"  et autres sorties ;
  •  les profits ou pertes nets résultant d’ajustement de la juste valeur ;
  •  les transferts vers et depuis les catégories stocks et biens immobiliers occupés par leur propriétaire ;
     et
     
  •  autres variations.

Une entité appliquant le modèle du coût doit, en outre, indiquer :

  •  les modes d’amortissement utilisés ;
  •  les durées de vie ou les taux d’amortissement utilisés ;
  •  la valeur comptable brute et le cumul des amortissements en début et en fin de période ;
  •  un rapprochement entre la valeur comptable de l’immeuble de placement à l’ouverture et à la clôture de la période ;
  •  la juste valeur de l’immeuble de placement.
Date d'entrée en vigueur

Une entité doit appliquer IAS 40 pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2005. Une application anticipée est encouragée. Si une entité applique IAS 40 pour une période ouverte avant le 1er janvier 2005, elle doit l'indiquer.

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