Le résumé ci-après est établi sur la base de la version d'IFRIC 15 "Accords de construction de biens immobiliers" telle que publiée dans le règlement  CE n° 636/2009 du 22 juillet 2009, qui reprend la version de l'IFRIC publiée par l'IASB le 3 juillet 2008.

Avertissement

Ce résumé d'IFRIC 15 "Accords de construction de biens immobiliers" n'aborde que les points estimés les plus significatifs. Il ne se substitue en aucun cas à la lecture intégrale de cette interprétation et ne présente pas un caractère suffisamment exhaustif pour permettre l'établissement ou la validation d'états financiers. 

Publication

• Au niveau de l'IASB

IFRIC 15 a été publiée le 3 juillet 2008.

Pour acheter les publications de l'IASB : www.ifrs.org .

• Au niveau de l'Union européenne

IFRIC 15 "Accords de construction de biens immobiliers" a été adoptée dans le règlement CE n° 636/2009 du 22 juillet 2009, qui reprend la version de l'IFRIC publiée par l'IASB le 3 juillet 2008. Pour télécharger la version française d' IFRIC 15  (819 Ko).

Références

IFRIC 15 fait référence aux normes et interprétations suivantes :

• IAS 1 "Présentation des états financiers"  (version révisée par l'IASB en septembre 2007 et adoptée par le règlement  CE n° 1274/2008 du 17/12/2008) ;
• IAS 8 "Méthodes comptables, changements d'estimations comptables et erreurs"  ;
• IAS 11 "Contrats de construction"  ;
• IAS 18 "Produits des activités ordinaires"  ;
• IAS 37 "Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels"  ;
• IFRIC 12 "Accords de concession de services"  ;
• IFRIC 13 "Programmes de fidélisation des clients" .

Champ d'application

IFRIC 15 porte sur la comptabilisation des produits et des charges correspondantes par des entités qui pratiquent la construction des biens immobiliers soit directement, soit par le biais de sous-traitants.

Les contrats visés par IFRIC 15 sont des contrats portant sur la construction de biens immobiliers. Outre la construction de biens immobiliers, ces contrats peuvent comprendre la fourniture d'autres biens ou services.

Questions

IFRIC 15 traite de deux questions :

• le contrat relève-t-il du champ d'application d'IAS 11 ou d'IAS 18 ?
• quand les produits provenant de la construction de biens immobiliers doivent-ils être comptabilisés ?

Consensus

Déterminer si un contrat relève du champ d’application d'IAS 11 ou d'IAS 18

Déterminer si un contrat de construction de biens immobiliers relève du champ d’application d'IAS 11 ou d'IAS 18 dépend des termes du contrat ainsi que des faits et circonstances qui l’entourent. Cette détermination implique d'exercer son jugement sur chaque contrat.

IAS 11 s’applique lorsqu’un contrat satisfait à la définition du contrat de construction énoncée au paragraphe 3 d'IAS 11: "un contrat spécifiquement négocié pour la construction d’un actif ou d’un ensemble d’actifs…". Un contrat pour la construction de biens immobiliers répond à la définition d’un contrat de construction lorsque l’acquéreur est en mesure de spécifier les éléments structurels majeurs de la conception des biens immobiliers avant le début de la construction et/ou d'en spécifier des modifications structurelles majeures une fois que la construction est en cours (qu’il décide ou non d’exercer cette capacité). Lorsque IAS 11 s’applique, le contrat de construction comprend également tous contrats ou composantes de contrats relatifs à des fournitures de services directement liés à la construction de biens immobiliers, conformément au paragraphe 5(a) d'IAS 11 et au paragraphe 4 d'IAS 18.

En revanche, un contrat de construction de biens immobiliers où l’acquéreur ne dispose que d’une capacité limitée d’influencer la conception du bien immobilier, par exemple la possibilité de sélectionner un projet parmi une gamme spécifiée par l’entité, ou ne pouvoir spécifier que des variations mineures par rapport au projet de base, est un contrat de vente de biens au sens d'IAS 18.

Comptabiliser les produits provenant de la construction de biens immobiliers

• Le contrat est un contrat de construction 

Lorsque le contrat relève du champ d’application d'IAS 11 et que son résultat peut être estimé de façon fiable, l’entité doit en comptabiliser le produit des activités ordinaires en fonction du degré d’avancement de l’activité contractuelle conformément à IAS 11.

Le contrat peut ne pas répondre à la définition d’un contrat de construction et dès lors relever du champ d’application d'IAS 18. Dans ce cas, l’entité doit déterminer si le contrat porte sur la fourniture de services ou sur la vente de biens.

• Le contrat est un contrat de fourniture de services 

Si l’entité n’est pas tenue d’acquérir et de fournir des matériaux de construction, le contrat peut n'être qu’un contrat de fourniture de services conformément à IAS 18. Dans ce cas, si les critères du paragraphe 20 d'IAS 18 sont remplis, IAS 18 impose de comptabiliser les produits par référence au degré d’avancement de la transaction en appliquant la méthode du pourcentage d’avancement. Les dispositions d'IAS 11 sont en général applicables à la comptabilisation du produit des activités ordinaires et des charges y afférentes pour une telle transaction (IAS 18 paragraphe 21).

• Le contrat est un contrat de vente de biens 

Si l’entité est tenue de fournir des services en même temps que des matériaux de construction afin d’exécuter ses obligations contractuelles de livraison du bien immobilier à l’acquéreur, le contrat est un contrat de vente de biens et les critères de comptabilisation du produit énoncés au paragraphe 14 d'IAS 18 s'appliquent.

L’entité peut transférer à l’acquéreur le contrôle, de même que les risques et avantages significatifs inhérents à la propriété des travaux en cours dans leur état actuel, au fur et à mesure que la construction progresse. Dans ce cas, si tous les critères du paragraphe 14 d'IAS 18 sont remplis de manière continue au fur et à mesure de l’avancement de la construction, l’entité doit comptabiliser les produits par référence au degré d’avancement en appliquant la méthode du pourcentage d’avancement. Les dispositions d'IAS 11 sont en général applicables à la comptabilisation du produit des activités ordinaires et des charges y afférentes pour une telle transaction.

L’entité peut transférer intégralement à l’acquéreur le contrôle, de même que les risques et avantages significatifs inhérents à la propriété du bien immobilier, à un moment précis (par exemple à l’achèvement, à la livraison, ou après livraison). Dans ce cas, l’entité doit comptabiliser les produits uniquement lorsqu’il a été satisfait à tous les critères visés au paragraphe 14 d'IAS 18.

Lorsque l'entité doit effectuer d'autres travaux sur un bien immobilier déjà livré à l'acquéreur, elle doit comptabiliser un passif et une charge conformément au paragraphe 19 d'IAS 18. Le passif doit être évalué conformément à IAS 37. Lorsque l’entité doit livrer des biens ou des services supplémentaires qui sont identifiables séparément du bien immobilier déjà livré à l’acquéreur, elle doit avoir identifié les biens ou les services restants en tant que composante séparée de la vente, conformément au paragraphe 8 d'IFRIC 15.

Informations à fournir

Lorsqu’une entité comptabilise des produits des activités ordinaires en utilisant la méthode du pourcentage d’avancement pour les contrats qui remplissent de manière continue tous les critères du paragraphe 14 d'IAS 18 au fur et à mesure de l’avancement de la construction (voir paragraphe 17 de l'interprétation), elle doit indiquer :

• comment elle détermine quels sont les contrats qui remplissent tous les critères du paragraphe 14 d'IAS 18 de manière continue au fur et à mesure de l’avancement de la construction ;
• le montant des produits résultant de ces contrats pendant la période ;
  et
• les méthodes utilisées pour déterminer le degré d’avancement des contrats en cours.

Pour les contrats décrits au paragraphe 20 qui sont en cours d'avancement à la date de reporting, l'entité doit également indiquer :

• le montant total des coûts encourus et des bénéfices comptabilisés (moins les pertes comptabilisées) jusqu’à la date considérée ;
  et
• le montant des avances reçues.

Date d'entrée en vigueur

Une entité doit appliquer IFRIC 15 pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2009. Une application anticipée est autorisée. Lorsqu'une entité applique IFRIC 15 à une période ouverte avant le 1er janvier 2009, elle doit l'indiquer.